Kann man ein Haus ohne Erspartes kaufen?

Warum Sie ohne Erspartes kaum auskommen

Zwar ist es theoretisch möglich, ein Haus zu 100 % zu finanzieren, also den gesamten Kaufpreis über einen Kredit abzudecken. In der Praxis verlangen die meisten Banken jedoch, dass Käufer zumindest die Kaufnebenkosten aus eigener Tasche zahlen.

Diese Nebenkosten – bestehend aus Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren, Maklerkosten und weiteren Ausgaben – liegen in Deutschland im Schnitt bei 10 % bis 15 % des Kaufpreises.

Das bedeutet: Selbst bei einer Vollfinanzierung sollten Sie mit mehreren zehntausend Euro Eigenkapital rechnen.

Fazit: Ganz ohne Erspartes funktioniert der Hauskauf in Deutschland kaum.

Welche Kosten müssen Sie selbst tragen?

Die konkreten Beträge hängen von Bundesland, Kaufpreis und individuellen Vereinbarungen ab.

Folgende Posten fallen in der Regel an:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises
• Notar- und Grundbuchkosten: rund 1,5 % bis 2 %
• Maklerprovision: meist 3 % bis 5 % zzgl. Mehrwertsteuer, häufig hälftig geteilt zwischen Käufer und Verkäufer
• Gutachten oder Bauprüfung: empfehlenswert, meist 500 € bis 1.000 €
• Sonstige Kosten: Umzug, erste Renovierungen, Einrichtung, kleine Rücklagen

Faustregel: Planen Sie insgesamt etwa 10 % bis 15 % des Kaufpreises für Kaufnebenkosten ein.
 

Wie viel Eigenkapital brauchen Sie realistisch?

Beispiel A — Hauspreis 300.000 €

• Grunderwerbsteuer (5 %): 15.000 €
• Notar + Grundbuch (1,7 %): ca. 5.100 €
• Maklerprovision (3,5 %): ca. 10.500 €
• Gutachten / Bauprüfung: ca. 800 €

Gesamtkosten: ca. 31.400 € (rund 10,5 % des Kaufpreises)

Damit sollten Sie bei einem Kaufpreis von 300.000 € etwa 30.000 € bis 45.000 € Eigenkapital einplanen – je nach Bundesland und individueller Situation.

Beispiel B — Hauspreis 400.000 €

• Grunderwerbsteuer (5 %): 20.000 €
• Notar + Grundbuch (1,7 %): ca. 6.800 €
• Maklerprovision (3,5 %): ca. 14.000 €
• Gutachten / Bauprüfung: ca. 1.000 €

Gesamtkosten: ca. 41.800 € (rund 10,5 % des Kaufpreises)

Hier sollten Sie also mit 40.000 € bis 60.000 € Eigenkapital rechnen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Diese Beispiele verdeutlichen: Selbst bei moderaten Immobilienpreisen benötigen Sie mehrere zehntausend Euro an Eigenkapital – allein für die Kaufnebenkosten.
 

Warum eine finanzielle Reserve entscheidend ist

Der Immobilienmarkt ist weiterhin angespannt. Wer ein passendes Haus findet, muss oft schnell reagieren. Eine Anzahlung oder Bankgarantie wird häufig kurz nach der Finanzierungszusage fällig. Ohne ausreichende Rücklagen verlieren Sie Zeit – und damit möglicherweise Ihr Wunschobjekt.

Außerdem deckt eine Bauprüfung mögliche Mängel auf, die Sie lieber vor dem Kauf kennen. Auch dafür sollten Sie ein Budget einplanen.
 

So bestimmen Sie Ihr persönliches Sparziel

1. Legen Sie den geplanten Kaufpreis fest.
2. Rechnen Sie 10 % bis 15 % Nebenkosten hinzu.
3. Planen Sie zusätzlich einen Puffer von 10 % bis 20 % für Unvorhergesehenes – etwa Möbel, kleinere Reparaturen oder Umzugskosten.

Für viele Käufer ergibt sich daraus ein realistischer Eigenkapitalbedarf von 20.000 € bis 50.000 € oder mehr, abhängig von Lage, Objektgröße und individueller Ausstattung.
 

Mit Plan zum Ziel – so klappt’s mit dem Eigenkapital

Ein Haus zu kaufen erfordert Planung und das gilt auch fürs Sparen. Mit einem klaren Ziel kommen Sie oft schneller ans Ziel, als Sie denken.

Ein Beispiel: Sie möchten 24.000 € in 24 Monaten sparen → das entspricht 1.000 € pro Monat. Richten Sie eine automatische Überweisung auf Ihr Sparkonto ein, gleich nach Gehaltseingang. Reduzieren Sie vorübergehend größere Ausgaben (Urlaub, Restaurantbesuche, Impulskäufe). Zusätzliche Einnahmen wie Bonuszahlungen oder Nebenjobs fließen direkt in Ihr Sparziel.

Wenn Sie zu zweit sparen oder vorübergehend günstiger wohnen, geht es natürlich schneller.
 

Realistische Entscheidungen gehören dazu

Ein Haus ganz ohne Erspartes zu kaufen, ist in Deutschland kaum möglich. Ein Haus mit Erspartem zu kaufen, bedeutet manchmal, kurzfristig auf Dinge zu verzichten. Aber das ist keine Einschränkung – es ist eine Entscheidung für langfristige Sicherheit.

Sie investieren nicht nur in Mauern und Dach, sondern auch in Stabilität, Freiheit und Ruhe.
 

Checkliste vor dem Hauskauf

• Sparziel erreicht und Puffer vorhanden
• Baufinanzierungsberatung eingeholt
• Angebote für Notar, Makler und Gutachter verglichen
• Anzahlung oder Bankgarantie in die Finanzplanung aufgenommen
• Realistisches Suchprofil erstellt und Entscheidungsbereitschaft geprüft

Ein Haus ohne Erspartes zu kaufen, ist kaum realistisch. Aber jetzt wissen Sie, welche Kosten auf Sie zukommen und wie Sie Schritt für Schritt Ihr Sparziel erreichen. Mit Disziplin, Planung und klaren Prioritäten ist Eigenkapital kein Traum, sondern ein Ziel, das Sie erreichen können. Der erste Schritt zum eigenen Zuhause ist keine Hausbesichtigung, sondern Ihr Sparplan.